不動産会社に売却を依頼するには、どんな方法がありますか？
不動産会社との売却依頼契（媒介契）の約方法は3種類あります。 専属専任媒介契約
売却の依頼を1社の不動産会社に限定します。複数の不動産会社に依頼することはできません。
契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、建設省指定の流通機構への登録と、売主への1週間に1回以上の報告が義務付けられています。
自分で見つけた買主であっても、不動産会社を通さずに契約する事はできません。
■専任媒介契約
売却の依頼を1社の不動産会社に限定します。複数の不動産会社に依頼することはできません。
契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、建設省指定の流通機構への登録と、売主への2週間に1回以上の報告が義務付けられています。
自分で見つけた買主であれば、不動産会社を通さずに契約できます。
■一般媒介契約
売却の依頼を複数の不動産会社に同時にする事ができます。契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、流通機構への登録や、売主への報告の義務はありません。
複数の不動産会社に同時に依頼できる「一般媒介契約」の方が有利であるように感じますが、確実に売却をしたいのであれば、「専属専任媒介契約」が一番です。
その物件を1社のみが扱うので、広告費等も十分にかける事ができ、売主との密度も増しますので、正確な状況報告を得られます。ただし、不動産会社の選択は重要なポイントです。
不動産会社は「地域限定型」と「首都圏広域型」のふたつのタイプに分けることができますが、売却に関しては「地域限定型」の方が、断然有利です。
地域的な情報や購入希望者の情報も豊富で、広告活動もその地域に集中していますので、効率が良くなります。
適正な価格設定をするためには、相場の把握と経験が重要です。
できるだけ高く売りたいと思うのは当然ですが、極端に高い価格を設定すると、成約の可能性が減るばかりです。
マンションの場合最も簡単な査定方法は、過去3ヶ月以内の同一マンション内、もしくは近隣同グレードマンションの、成約単価を参考にして算出することです。そこから10%引いた数値が目安になります。
その通りです。
内装のリフォームといっても、壁紙やカーペットの張替え、ルームクリーニング程度で十分です。あまり完璧にする必要はありませんし、高価な材料であっても購入者が気に入るとは限りません。
古いエアコンや照明類は外し、キッチンや洗面、浴室の器具で汚れのひどいものは交換した方が良いでしょう。
これだけのことをしても、かかった費用は還元されます。
バブル期の住宅ローンで購入した殆どの方は、現在の売却価格でローン残高を償却する事はできません。
基本的には、不足分の自己資金がなければ売却する事もできませんが、銀行によっては不足分の借換えや、担保物件変更等の交渉ができる場合もありますので、まずは、売却を依頼する不動産会社に相談してみると良いでしょう。
買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか？
売却資金で購入をする方は、もちろん売却が先ですが、売却物件がいくらで売れるのかが大きなポイントです。
売却物件にローンが残っている方も、新規にローンを組む事ができませんので、売却が先かあるいは、購入との同時契約が基本になります。
売却物件に借入がなく、自己資金に余裕のある方は、購入を先行させた方が良いでしょう。
期限付きで貸すことも可能です。しかし、入居者が限られてしまうので、礼金を無にする等の条件を考慮するとこがポイントです。
自宅建替え時の仮住まいに貸すようなケースもありますが、そうそうあるものではないので、最近では外資系企業の外国人向に貸すことも増えています。
入居者の選択は最終的に貸主が行います。
しかし、正当な理由なくしては断れませんので、最初からはっきりとした条件、基準を持っておきましょう。
不動産会社との契約種類はどのようなものがありますか？
賃貸依頼契約（媒介契約）は2種類あります。
■専任媒介契約
入居者の募集を1社の不動産会社に限定して、依頼します。複数の不動産会社に依頼することはできません。契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、建設省指定の流通機構への登録と、貸主への2週間に1回以上の報告が義務付けられています。
自分で見つけた入居者であれば、不動産会社を通さずに契約できます。
■一般媒介契約
入居者の募集を複数の不動産会社に同時に依頼することができます。契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、流通機構への登録や、貸主への報告の義務はありません。
「一般媒介契約」の方が、多くの不動産会社に依頼できるので、メリットが大きいように感じますが、時間をかけて募集をする事ができるのであれば、「一般媒介契約」確実に成約したいのであれば、「専任媒介契約」の方がよいでしょう。
不動産会社側では、他社も扱っている「一般媒介契約」の物件には、広告費をかけにくく、情報公開も積極的にはできなくなるのが実情です。
適正な賃料設定には、相場の把握と経験が重要になります。
できるだけ高く貸したいと思うのは当然ですが、極端に高い賃料を設定すると成約の可能性が減るばかりです。
マンションの場合最も簡単な賃料査定方法としては、同一マンション内の現在の賃料単価を算出することです。そこから10％引いた数値がほぼ適正賃料になります。
ペット飼育可能な物件は非常に少ないので、平均月額賃料の2割増でも成約できるくらいです。
ただし、マンションの場合は、所有者が承諾しても、管理組合が禁止していると飼育できないので、注意が必要です。
滞納に対する保証は、2種類あります。
ひとつは毎月の家賃を完全に保証する「家賃保証」、もうひとつは、滞納時の催促等を代行する「集金代行」です。
「家賃保証」は毎月一定金額の家賃を保証しますので、滞納や突然の空室時にも安心です。保証額は査定賃料の80％前後です。家賃を保証する不動産会社が借主として契約し、毎月定額の賃料を貸主に支払う形式が主流です。敷金、保証金等の預り金の授受はなく、礼金もありません。
「集金代行」は家賃の保証はありませんが、毎月の家賃の集金を代行しますので、当然滞納者への催促も代行します。手数料は概ね賃料の5〜10％です。
集金以外にも契約更新や、入居者のクレーム処理等も行います。一概にどちらが良いとは言い切れませんが、賃料収入が生活の糧であったり、ローン返済資金になっている等の理由で、一定の安定収入がないと困る方には「家賃保証」を、それ以外の方には「集金代行」をお奨めします。
いずれにしても、個々の事情に加え、賃料に対する手数料の割合と、空室や滞納時のリスク負担を考慮して考える必要があります。
通常は貸主（家主）が負担するものです。
ただし、賃料を安く設定したり、原状回復を義務付けない等のメリットがあれば、借主負担にする事も可能です。
